REITとは不動産に少額から投資できる不動産投資信託のこと

REITとは

REITとは(Real estate Investment Trust)の略称になります。Real estateとは不動産のことなのでREITとは日本語でいわゆる 「不動産投資信託」 になります。つまり投資対象が 「株式」 や 「債券」 では無く 「不動産」 なのが特徴です。

不動産というのはとにかく高額で安いものでも100万円以上、高額なものになると数十億円を超えるものです。一般の個人ではなかなか買うことができません。しかし、大人数の投資家からお金を集めれば大金が集まり、その大金で不動産を買うことができます。後は不動産が値上がりしたら転売して差益を設けたり、オフィスとして貸し出してテナント料を稼いだりすることができます。そうして儲けたお金を個人に分配するのがこのREITです。おもに日本では日本版REIT(J-REIT)と呼ばれます。

REITとは、投資家からたくさん資金を集めて高額の不動産に投資し転売益や賃貸料などを稼ぐ 「不動産投資信託」 のことである

REITのメリット・デメリット

REITのメリットは、10万円程度の少額から投資できることです。そしてREITの運用会社が投資家の集めたお金でマンションやオフィスビル、ショッピングセンター、倉庫などの不動産に投資して家賃収入や売却益を稼ぎ、投資家に配当する仕組みになっています。これにより投資家は自分で不動産を保有するリスクがありません。また、REITはETFの一種でもあるため、証券取引所に上場していて証券口座で売買ができます。よってETFの特徴である指値、逆指値など注文方法や信用取引、流動性、安い信託報酬といったメリットを持っています。特に流動性が高いということはとても魅力です。不動産というのは、個人で売買を行うとなるとやたら手間がかかりますし、なにより流動性が著しく低いです。その点REITは市場が開いていればいつでも売買できるので不動産を塩漬けにするようなリスクがありません。しかしREITの投資先となる日本の不動産というのはここ数年低調が続いています。

【REITのメリット】
・ 10万円からと少額資金で不動産に投資できる
・ 自分で不動産を管理する必要が無い
・ (ETFと同じ)市場で売買されるため流動性が高い
・ (ETFと同じ)指値、逆指値など注文方法が多彩
・ (ETFと同じ)信用取引買いでレバレッジ3倍をかけられる
・ (ETFと同じ)信用売りで ”カラ売り” ができる
・ (ETFと同じ)信託報酬が安い (実に0.2%ほど)
・ (ETFと同じ)証券会社ならどこでも買える

【REITのデメリット】

・ 日本の不動産は低迷
・ 外資が運用しているのが多い
・ 投資する土地も外資のものが多い
・ 購入資金が高額 (10万円以上)
・ 証券会社への手数料
・ 日本市場にはまだ数が少ない
・ 上場廃止リスクあり(限りなく小さい)

REITは10万円程度からできる
個人大家さんになれる投資信託

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REITと大家さんの違い

本屋に行くと 「金持ち大家さんの秘密!」、 「大家さんになって不労所得を!」 といった不動産をもって大家さんになるよう薦める本がいっぱいあります。しかし個人で不動産を持つには、いろいろ制約が多く、リスクも高い投資になります。なにより現在の日本の不動産はバブルの時代からずっと氷河期です。きちんと投資対象を見極めなければいけなく、敷居の高い投資です。ではREITはどうでしょうか?REITは、不動産投資最大の欠点である流動性の低さを克服した金融商品です。以下の図で個人大家になるのと、REIT投資の比較をしてみました。かなりの面でREIT投資のほうがお得なのがわかりますね。

  個人大家 REIT
投資資金 数百万~数十億円 10万円から
流動性 すぐには手に入らない
買い手がつかない可能性もある
市場が開いていればいつでも売買可能
運用・管理 自分でやると超面倒
管理人を雇う必要がある
プロにおまかせ(何もする必要は無い)
下落時 下落しないことを祈るのみ カラ売りができて、下落時でも儲けられる

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REITへは投資はどうやるの?

勘のいい人ならすぐにわかりますが、REITはETFと同じように証券取引所に上場しています。上場しているのは東京証券取引所(東証)です。そのため株式と同じようにどこの証券会社でも購入することができます。株を買うのと同じ手間、同じ手数料で済むんです。投資信託のように販売機関によって扱い商品に偏りがあるといったことはありません。購入を検討するなら、手数料が安いネット証券が一番オススメでしょう。

リンク : 日本市場に上場しているREIT一覧(東証)

REITの落とし穴

おいしい話にはウラがある
といいREITには落とし穴があります。

日本のREIT(J-REIT)は不動産所持のリスクが無い、とてもいい商品なだけに機関投資家が買いあさって値動きが激しくなって完全に機関の仕手に踊らされる状態になっています。例として、去年の2007年夏ごろにREITが暴騰したのももちろん仕手であってその後あっという間に暴落し個人投資家は大損&大混乱しました!

実はJ-REITはほとんど外資機関に握られていますが加えて組み込まれている不動産の所有者も外資なのです。これがどういうことだかわかりますか?・・・日本の良質な不動産関係はすべて外資の手の内にあるんです。しかも彼らはこれを一斉に売り出して都心の不動産バブルを完全に破壊してそれに便乗してREITのカラ売りを仕掛けようとしている話まであるんです。事実、サブプライムローンという発火がまるで 「待ってました!」 といわんばかりに2007年後半からの大暴落につながりました。正直こんなにリスク要因があるのに利回り5%はハイリスク・ローリターンといえます。同じ5%ぐらいの利回りを出しているグロソブを買ったほうが、よっぽどリスクが少ないといえます。

最近のREIT価格の推移を見れば、明らかに仕手筋が値段を操作していることがわかる!一年で60%、70%も変動するものの利回りが5%なのは低すぎる!

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日本市場に上場している(J-REIT)REIT一覧
証券コード 投資法人 利回り どんな不動産に投資するか?
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 6.40% 住居特化型
3227 MIDリート投資法人 8.86% 総合型(オフィスビル中心)
3229 日本コマーシャル投資法人 9.54% 複合型(オフィスビル+商業施設)
3234 森ヒルズリート投資法人 6.39% 総合型(オフィス中心+商業施設+住居)
3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 6.96% 住居特化型
3249 産業ファンド投資法人 6.57% 複合型(物流施設+インフラ施設)
8951 日本ビルファンド投資法人 3.75% オフィスビル特化型
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 3.83% オフィスビル特化型
8953 日本リテールファンド投資法人 6.58% 商業施設特化型
8954 オリックス不動産投資法人 5.20% 総合型(オフィスビル中心)
8955 日本プライムリアルティ投資法人 5.45% 複合型(オフィス+都市型商業施設)
8956 プレミア投資法人 7.44% 複合型(オフィス+住居)
8957 東急リアル・エステート投資法人 4.62% 複合型(オフィス+商業施設)
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3.94% オフィスビル特化型
8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 4.49% オフィスビル特化型
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 7.64% 総合型(オフィス・住居・商業施設・ホテル)
8961 森トラスト総合リート投資法人 4.78% 総合型(オフィスビル中心)
8962 日本レジデンシャル投資法人 9.06% 住居特化型
8963 東京グロースリート投資法人 14.71% 総合型(住居中心+オフィス等)
8964 フロンティア不動産投資法人 5.99% 商業施設特化型
8965 ニューシティ・レジデンス投資法人 12.30% 住居特化型
8966 クレッシェンド投資法人 10.45% 複合型(オフィス+住居)
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 5.60% 物流施設特化型
8968 福岡リート投資法人 6.57% 総合型(商業施設中心)
8969 プロスペクト・レジデンシャル投資法人 6.60% 住居特化型
8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 10.83% 複合型(住居+ホテル等)
8972 ケネディクス不動産投資法人 6.61% 総合型(オフィスビル中心)
8973 ジョイント・リート投資法人 9.64% 総合型(住居+商業施設中心)
8974 ラサール ジャパン投資法人 8.84% 総合型(オフィス+商業施設中心)
8975 FCレジデンシャル投資法人 13.27% 総合型(住居+ホテル・その他)
8976 DAオフィス投資法人 8.87% オフィスビル特化型
8977 阪急リート投資法人 6.80% 総合型(商業施設中心)
8978 アドバンス・レジデンス投資法人 8.55% 住居特化型
8979 スターツプロシード投資法人 11.94% 総合型(住居中心)
8980 エルシーピー投資法人 13.54% 総合型(住居中心)
8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 10.57% ホテル特化型
8982 トップリート投資法人 6.44% 総合型(オフィス+商業+住居)
8983 クリード・オフィス投資法人 10.51% 複合型(オフィスビル中心+商業施設)
8984 ビ・ライフ投資法人 8.71% 複合型(住居+商業施設中心)
8985 日本ホテルファンド投資法人 8.98% ホテル特化型
8986 リプラス・レジデンシャル投資法人 5.88% 住居特化型
8987 ジャパンエクセレント投資法人 6.94% 総合型(オフィスビル中心)
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